田傲云/发自北京
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谨慎补货和聚焦核心城市是2022年房企拿地的真实写照。
剔除仍未发布2022年年报的恒大、世茂、奥园、祥生4家房企，据记者统计，截至2022年末，TOP50上市房企2022年土地储备总面积22亿平方米，较2021年末下降12%。
其中，土地储备面积超1亿平方米企业有5家，在5000万平方米至1亿平方米间的有7家，在1000万平方米至5000万平方米间的有34家，在1000万平方米以下的只有1家。
值得注意的是，在拿地布局方面，房企投资意愿较低，拿地增速已放缓；且向核心城市集中趋势明显，不再扩充低质量土地储备。在TOP50上市房企拿地土地储备增幅方面，仅6家房企拿地增幅在10%以上；整体土地储备规模亦出现明显下滑，总土地储备保持正增长的房企仅有9家。
为了更好地了解上市房企发展情况，由中国房地产报推动发起的“2023第三届中国上市房企综合竞争力研究”也已正式启动，这一竞争力研究将全面展示中国房地产行业情况与企业状况，为企业发展提供全面的智力支持。
37家上市房企土地储备“缩水”
透过TOP50上市房企2022年土地储备总面积可以看到，碧桂园以2亿平方米土地储备稳居榜首，排名其后的分别是保利发展（土地储备1.65亿平方米）、绿地控股（土地储备1.57亿平方米）、融创中国（1.3亿平方米）、万科（1.19亿平方米）。
值得注意的是，除绿地控股外，其余4家企业2022年土地储备面积都较2021年有所下降，其中碧桂园、融创中国、万科降幅超过20%。
另据记者根据2022年TOP50上市房企披露的财报数据统计出《2021~2022年TOP50上市房企土地储备增速排行榜》来看，2022年企业整体土地储备规模出现明显下滑，有37家上市房企土地储备“缩水”。
榜单显示，滨江、华润置地、招商局蛇口等7家房企土地储备下滑幅度在10%以内；中海地产、绿城中国、建业地产等14家房企土地储备下滑幅度在10%~20%；禹洲集团、中南建设、中交地产等16家房企土地储备下滑幅度在超过20%。
土地储备“缩水”的背后还有房企拿地增速放缓。
在《2022年TOP50上市房企拿地扩张排行榜》上，以碧桂园为代表的部分企业放慢了脚步，在2021年末土储规模基础上碧桂园2022年拿地增长速度仅为0.3%。
“碧桂园把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，做出了阶段性减少投资拿地的决定。”碧桂园集团总裁莫斌表示。
财报显示，2022年碧桂园共计新获取9个项目，权益地价约61亿元，其中71%分布在二线城市。
也有部分房企选择暂缓拿地计划。以正荣地产为例，2022年面对复杂形势和挑战，正荣地产聚焦“保竣工、保交付”两大任务；财报显示，2022年正荣地产共实现70个项目/批次、4.2万余套新房交付。
亿翰智库认为，房企土地储备下降主要原因有两方面，一是投资意愿下降叠加核心城市去化较快。2021年下半年房地产市场下行，加上预售资金被严格监管，多数房企持币观望，大部分投资力度呈下行状态。
聚焦核心城市，寻找第二增长曲线
亦有房企在逆势补仓，不过这都基于拿好地的前提。
华创证券分析师单戈认为，当前市场环境下，头部房企向核心城市集中的趋势非常明显。从2022年头部房企拿地金额来看，一二线城市占比达到88%，其中41%集中在长三角，与2021年基本持平；中西部拿地占比则进一步降低至14%。
“且2023年1月份16家龙头房企仅获取2宗核心城市的优质地块，反映在当前市场环境下房企谨慎布局的态度，不再扩充低质量土地。”单戈补充说。
中海地产管理层也在业绩会上表示，2022年中海地产在一二线城市货值占87%，未来投资还将进一步聚焦一线二线重点城市，同时，也会在长三角、珠三角的一些重点城市寻找机会。
莫斌表示，2023年碧桂园已经重启拿地，整体投资方向将围绕人口流动、产业布局、经济基础、供需情况等核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市。“通过新增土储布局调整，碧桂园计划用3~5年时间，将公司一二线对三四线的货值比例提升至50%对50%，用优质土地资源支撑公司未来稳健发展。”
此外，2022年拿地积极但整体土储面积下滑的华发股份管理层也表示，房企向产品力要效益，且不再“多点开花”式地布局，积极向一二线城市“换仓”。
但在拿地金额方面，与2020、2021年相比仍保持低位，剔除未公布拿地金额的16家房企，仅招商局蛇口保持正增长，同比增长14.16%。
从拿地金额来看，有5家房企拿地金额超过500亿元，保利发展以1613亿元高居榜首；华润置地、中海地产、厦门建发、招商局蛇口紧随其后，分别为1442.3亿元、1208.7亿元、1030.25和766亿元。
随着房地产开发增量业务迎来天花板，也有房企在开发之外布局代建业务，开拓新的增长曲线。据公开资料不完全统计，目前已有60余家品牌房企涉足代建业务，设立代建平台公司，以抢占代建市场“蓝海”。其中不乏碧桂园、龙湖等新入场的头部房企。
2022年，没有新增拿地的金科地产却在发力代建业务。财报显示，2022年，金科地产新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约 600 万平方米，代建储备货值约 500 亿元，其中一二线城市项目占比52%。
此外，厦门建发也表示在增强招商局蛇口安全边际，优化库存结构的同时，要大力拓展代建业务。财报显示，2022年，厦门建发房产和联发集团新拓展项目 58 个，新增代建面积 249.84 万平方米，教育、产业园、医疗、大型公建等领域齐头并进。
中指研究院土地事业部负责人张凯表示，在市场充满不确定性的当下，房企更偏好于投资这类“类代建”的无风险、低收益地块，预计后续将有更多地方国资的地块引入市场化运作房企代建或联合开发
