出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
(资料图片仅供参考)
人事动荡的华侨城迎来上市以来经营承压的“多事之秋”。
4月22日，深交所向华侨城A(000069.SZ）下发年报问询函，要求说明房地产业务毛利率小幅增长但净利润大额亏损、偿债能力、计提大额存货跌价准备、经营活动现金流大幅减少等11相关方面问题原因。
此前的3月30日，华侨城A公布了自1997年上市以来首度亏损的年度“成绩单”。
年报显示，2022年华侨城A实现营业收入767.67亿元，同比下降25.17%；归母净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%。就业务结构来看，华侨城A主要有房地产业务和旅游综合业务。其中，房地产业务收入493.66亿元，旅游综合收入272.20亿元，较上年同期分别下降16.27%、37.16%。
搜狐财经梳理发现，深交所对其问询大多聚焦在利润大额亏损但毛利率同比微增、各类计提减值是否合理等问题上。在此次11条问询中，资产减值相关的问题占了6条。而在业绩预亏公告下发时，深交所曾就其业绩计提存货跌价准备及资产减值损失下发问询函。
事实上，大额亏损、有关计提资产减值、毛利率等相关问题已经成为上市房企遭问询的“重灾区”。据不完全统计，在2022年业绩预告开始披露以来，包括荣盛发展、大悦城、金科股份、新华联、嘉凯城、阳光城、中南建设等20余家上市房企因此陆续接获交易所关注问询函。
二次计提遭问询：地产开发计提存货跌价准备115亿元
就华侨城2022年计提情况来看，共计提127亿元资产减值损失。年报显示，公司共对存货计提减值准备115亿元，约占上年末净资产比例的9.53%；对长期资产计提减值准备11.92亿元，占上年末净资产比例的0.99%，包括6.73亿元的固定资产减值准备、1.03亿元的投资性房地产减值准备、1.39亿元的长期股权投资减值准备等。
深交所的疑问点在于，2022年华侨城A就房地产开发项目计提存货跌价准备115.07亿元，而2021年仅计提约12.57亿元存货跌价准备。大幅增加的减值准备还存在于投资性房地产、长期股权投资计提减值准备、资产减值损失、旅游景区资产计提减值准备等。
2月26日，华侨城给予深交所的回复是，从销售情况看，2022年华侨城A全年累计实现合同销售金额553亿元，较上年同期下降33%。公司三、四季度分别实现合同销售金额157亿元、123亿元，较二季度峰值水平分别有18%、36%的降幅，未来市场不确定性仍然存在。
从市场端看，2022年全国房地产开发投资13.3万亿元，同比下降10.0%；全国商品房销售面积13.6亿平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。
“公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，‘以价换量’成为市场常态，部分区域的存货根据可去化的市场价格计算的可变现净值已低于成本。所以，依据会计谨慎性原则对相关存货计提了资产减值，导致第四季度业绩由盈转亏，具有合理性。”
华侨城A称，公司存在减值迹象的存货主要集中在成都、昆明、广州、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市。2022年房地产销售额均出现了不同程度的下滑，其中昆明、重庆、东莞、郑州、海口、天津等城市出现量价齐跌的情形，成都、广州等城市虽销售均价未有下跌，但项目所在区域的市场销售去化缓慢、房地产市场持续承压等因素，公司存货面临减值迹象。
从此前回复中，华侨城列出的8座城市来看，销售额都呈现了不同程度的下滑，其中重庆市的跌幅达到62%。就销售均价来看，昆明及重庆销售均价跌超20%，仅成都及广州的销售均价在2022年实现同比增长，涨幅分别为6%、3%，2022年销售均价分别为18921元/㎡、31285元/㎡。
这也引发了深交所的又一次问询。“成都、广州等地2022年销售均价同比上涨。请详细说明报告期计提存货跌价准备涉及的具体项目情况。”
除房地产开发项目计提存货跌价准备之外，年报显示，截至2022年末，华侨城A的投资性房地产期末余额为146.61亿元，报告期对投资性房地产计提资产减值准备1.03亿元。此外，华侨城A在对深交所《回函》显示，公司预计对长期股权投资计提减值准备20亿元至25亿元。但是据2022年年报华侨城A报告期计提长期股权投资减值准备仅有1.39亿元。
就递延所得税资产来看，截至2022年末，期末余额为130.64亿元，同比下降5.30%，递延所得税资产明细“减值准备”为5.71亿元。深交所让其说明减值涉及的长期股权投资的具体情况、投资性房地产减值准备计提、递延所得税资产同比下降的原因及合理性。
张振高掌舵首份年报：净利润巨亏，货币资金降四成
对于业绩下滑的原因，除了减值金额同比2021年末有较大幅度增加之外，华侨城A在财报中提到了其他四点原因：“地产下行影响，房地产业务签约销售金额553亿元，同比下降33%；旅游景区受到疫情冲击，经济效益下滑；股权收益减少；五是合作开发项目投资收益减少。”
深交所的首要疑问是2022年华侨城A归母净利润亏损109.5亿元，同比下滑387.05%，但毛利率实现了小幅增长。
年报显示，华侨城A2022年房地产业务毛利率确增加了0.51个百分点，此前2021年华侨城A房地产业务毛利率同比下降了37.96个百分点。
2022年成为华侨城A自1997年上市以来首次年度亏损， 2021年其仍为盈利状态，2022年的归母净利和毛利率走向呈现了反差。
就华侨城A的业绩走向来看，其归母净利润在2018年实现超百亿，随之在2019年、2020年实现平稳增加，此后于2021年逐渐下滑，至2022年首亏。
与其他房企受地产行业影响不同，2022年，华侨城A受到两大主营业务文化旅游、房地受经济下行及行业周期性调整等因素影响，处于低位运行状态。
2022年年报显示，华侨城A文旅项目共接待游客6184.9万人次，为去年同期69%水平，为2019年同期155%水平（含增量项目接待游客人次）。
如按剔除增量项目的可比口径，则为2019年同期53%水平。2023年一季度，公司文旅项目共接待游客超2300万人次，同比增长约80%。
深交所对其数据的准确性提出了质疑，要求其详细说明公司报告期旅游景区接待游客相关变化情况的披露是否准确，有关剔除增量项目的可比口径的具体含义，并提供详细测算过程，相关变化情况是否与旅游景区业务收入、成本、毛利率变化情况相一致。
除亏损之外，货币现金及现金流成为深交所关注的重点。
2022年，华侨城A经营活动产生的现金流量净额为-5.75亿元，货币资金2022年期末余额同比下降38.41%。年报显示，截至2022年末，华侨城货币资金约为416亿元，公司现金短债比约为1.53倍。
2022年华侨城A有息负债、短债占比均有所下降，其年末有息负债约为1280.6亿元，同比下降8.66%，其中一年内到期债务占比下降3个百分点。
面对计提减值、业绩、口碑、监管问询等多重危机，华侨城A管理层曾就2023 年投资规划表示，2023年，以存量去化、补充优质增量、能力建设为重点工作方向，今年投资核心是以收定投，优中选优，将根据市场的情况适时调整投资策略。
去年，在土地市场上，华侨城A表现平平，仅获取了宗项目开发用地，期内新增土地面积31万平方米，计容建筑面积31万平方米。而上年同期，华侨城A则新增土储23宗。
从今年一季度的表现来看，今年1-3月，华侨城A累计实现合同销售面积51.3万平方米，较上年同期增长14%；合同销售金额85.5亿元，较上年同期增长5%。
